Siedlungsverdichtungen contra Baubeschränkungen

Die weitere Ausdehnung der Bauzonen soll gestoppt, die Siedlungen – unter Berücksichtigung einer angemessene Wohnqualität – sollen nach innen verdichtet werden (Art. 1 Abs. 2 lit. a^bis RPG). Zudem sind Massnahmen zu treffen, um brachliegende oder ungenügend genutzte Bauzonenflächen besser zu nutzen und zu verdichten (Art. 3 Abs. 3 lit. a^bis RPG). Nach den strengen Vorgaben des neuen kantonalen Richtplans verfolgt das kantonale Raumplanungsamt im Rahmen der hängigen Ortsplanrevisionsverfahren diese Planungsziele streng und konsequent. Gestützt auf Art. 15a RPG können auch Massnahmen gegen die raumplanerisch in der Regel verpönte Baulandhortung oder die Unternutzung von Parzellen geprüft werden.

Diese Entwicklung wird oft gebremst durch altrechtliche Baubeschränkungen, welche früher als Dienstbarkeiten zu Gunsten benachbarter Parzellen im Grundbuch eingetragen worden sind. So kann z.B. die Überbauung einer Parzelle in der 4-geschossigen Wohnzone durch eine als Dienstbarkeit lastende Höhenbaubeschränkung für maximal 2 Geschosse beschränkt sein. Derartige Baubeschränkungen datieren häufig aus einer Zeit, als die Gemeinden noch nicht über Zonenpläne nach heutigen Vorstellungen verfügten.
Wie gestaltet sich nun die Rechtslage, wenn eine Bauparzelle gemäss privater Dienstbarkeit nur 
2-geschossig, gemäss Zonenreglement indessen mindestens 3-geschossig überbaut werden muss? Eine klare Rechtsprechung ist hierzu noch nicht ersichtlich. Die Fragen sind mit dem revidierten RPG jedoch aktuell.

Der Unterzeichnete vertritt hierzu eine klare Meinung:
Privatrechtliche Dienstbarkeiten werden durch den neuen Zonenplan nicht einfach aufgehoben. Nach dem Grundsatz, wonach die öffentlichen Bauvorschriften privatem Recht vorgehen, werden die privaten Nutzungsbeschränkungen soweit korrigiert, als zwingendes öffentliches Recht einzuhalten ist.

Wird in unserem Beispiel in der Wohnzone 4W vorgeschrieben, dass mindestens 3 Geschosse gebaut werden müssen, ist die privatrechtliche Baubeschränkung nur noch so weit zu berücksichtigen, als sie das disponible vierte Geschoss verbietet.